Reforma de Batres para topar rentas es insuficiente, afirman

Tras publicarse el 28 de agosto pasado en la Gaceta Oficial de la capital del país el tope mínimo al aumento de las rentas de los hogares, cuya adecuación al Código Civil y a la Ley de Vivienda fueron avaladas por los diputados locales seis días antes de esta oficialización, el gobierno citadino asegura que con ello se combatirá el incremento desmedido del alquiler, sin embargo, especialistas refieren que, si bien la propuesta tiene puntos a favor, esta no ataca de manera concreta el encarecimiento del cobro por parte de particulares.

La ley en materia de renta de vivienda tiene tres ejes principales: limitar el incremento de renta de vivienda, tener un registro digital de los contratos de arrendamiento y establecer una política de construcción de vivienda pública para renta.

“Este fenómeno además repercute en otro tipo de fenómenos genera especulación inmobiliaria, gentrificación, expulsión de habitantes de la Ciudad de México hacia la periferia, esos son algunos de los efectos que las rentas desmedidas o el aumento d para crecer ido de las rentas provoca”, detalló en conferencia de prensa el jefe de Gobierno a finales de julio pasado.

LÍMITE AL INCREMENTO

Como parte de la reforma al Artículo 2448-D del Código Civil capitalino, el precio de la renta de las viviendas en la Ciudad de México no puede ser superior a la inflación reportada por el Banco de México (Banxico) el año anterior respecto al monto mensual que pagan las gentes, del mismo modo, solo podrá incrementarse una vez por año.

“El límite que se establece en realidad es el doble del promedio de la inflación histórica de los últimos lustros (…) la inflación crece 5% y el costo de la vivienda arrendada sube 10%, eso explica por qué se va abriendo la brecha”, mencionó Batres Guadarrama en julio.

Antes de los cambios recién aprobados, el artículo mencionado señalaba que el alza máxima podía ser de 10% anual, mientras que la inflación promedio en la última década es de 4.69% interanual, por lo que cada año las rentas tuvieron un margen de más del doble de ese porcentaje.

FALLA DE ARRENDAMIENTO

La investigadora de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) en materia de vivienda, Rosalba González Loyde, detalló para Animal Político que estos cambios son positivos, sin embargo, dijo que tienen limitaciones para hacerse cumplir, ya que sólo aplica para las actualizaciones de contratos, es decir, cuando se renueva con el mismo arrendatario.

“Lo que regula de los aumentos es la actualización (del contrato). Si se va ese inquilino y llega otro, no hay actualización de contratos, es un contrato nuevo y el propietario puede aumentar la renta, pues no sé, el 20 o 30%, si el mercado lo permite, y eso no se establece ni con lo que tenemos vigente ni con la propuesta”, explicó.

Agregando que datos de 2020 revelan que 36% de las viviendas en la capital no tenían un contrato vigente, una tercera parte de ellas en arrendamiento quedarían fuera de la regla que se propone.

Para el mismo medio de comunicación, Silvia Emanuelli, coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), refirió que la idea del jefe de Gobierno únicamente contempla los contratos de mayor vigencia, por lo que deja fuera de los límites del alza de precio de las rentas a aquellos que alquilen por menos de un año.

REGISTRO DE CONTRATOS

La ley establece la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento, que estará a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, donde los acuerdos deberán ser inscritos en un plazo no mayor a 30 días tras haberse celebrado.

Con la reforma del artículo 2448-F del Código Civil local, el registro se regirá de conformidad con los criterios de la Ley de Transparencia, acceso a la información pública y rendición de cuentas de la Ciudad de México y, de la Ley de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados de la capital.

En ese sentido, el director del Centro Urbano, el arquitecto Horacio Urbano, explicó a Animal Político que esta normativa no establece medidas que obliguen a los arrendatarios a inscribir sus contratos, ni tampoco proporciona incentivos para que los propietarios estén dispuestos a pagar impuestos.

De acuerdo con el experto, una propuesta viable debe de especificar de manera clara los derechos que se protegen de los propietarios, así como de aquellos que salvaguardan a los inquilinos.

VIVIENDA PÚBLICA PARA RENTA

Otro de los alcances de la ley es que se establece en el Artículo 1 de la Ley de Vivienda capitalina que el Gobierno de la Ciudad de México garantizará la producción de vivienda pública en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos.

Sin embargo, Emanuelli, refiere que la producción de estas viviendas dependerá del presupuesto que la próxima administración de la Ciudad de México destine para este tipo de proyectos, puesto que el documento sólo menciona la intención de construirlos.

¿CUÁNTO CUESTA RENTAR EN CDMX?

De acuerdo con inmuebles 24, tan solo en la primera mitad de 2024 las rentas en la capital subieron 8.6%, equivalente a cinco veces la inflación registrada en el mismo periodo del año. Mientras que en el último año el aumento ha sido de 17.6%.

Y, es que rentar un departamento de dos recamaras en la Ciudad de México tiene un precio medio de 18 mil 345 pesos mensuales, suma que equivale a 2.5 veces el salario mínimo vigente en 2024 que asciende a 7 mil 468 al mes.

Con lo anterior la colonia más cara es Del Bosque en la alcaldía Miguel Hidalgo, donde la renta promedio de un departamento oscila entre los 31 mil 567 pesos al mes, mientras que la colonia más económica es Pantitlán, en Iztacalco, donde la renta promedio es de 8 mil 425 pesos mensuales.

DEMANDA DE HOGARES

De acuerdo con el proyecto del Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT) presentado por el gobierno capitalino en 2023, cada año 23 mil familias son expulsadas de la Ciudad de México por la alta demanda, el incremento del costo de la vivienda, entre otras.

El presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas en Ciudad de México, Armando Rosales, detalló para Expansión Política que la iniciativa no está atacando las causas de los altos precios de las rentas en la ciudad, uno de ellos la dificultad para gran parte de los capitalinos de hacerse de una vivienda propia.

Cifras del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), resaltan que 45.8% de quienes rentan lo hacen por carecer de acceso a créditos o por no contar con los recursos económicos.